房子被查封也能卖？烟台完成首例个人“带封过户”

　　近日，烟台市民朱先生终于拿到了心仪房产的钥匙，而卖房人刘先生也如释重负——他的债务危机随之化解。这桩看似普通的二手房交易，背后却有着非同寻常的意义：这是烟台市首例在房产被法院查封状态下，由个人买家与个人卖家直接完成的“带封过户”交易。

　　　从“执行死结”到三方共赢

　　这起“带封过户”源于一桩陷入僵局的债务纠纷。被执行人刘先生名下的一套房产，因存在银行抵押和司法查封，在传统司法拍卖中接连流拍，资产无法变现，债权人权益难以实现，形成了看似无解的执行“死结”。

　　经人民法院同意，刘先生可自行处置被查封房产。随后，买家朱先生、卖家刘先生及债权人银行共同向烟台市鲁东公证处寻求解决方案。公证处依据相关法律法规及烟台市多部门联合印发的流程细则，迅速启动了“带封过户”全流程公证法律服务。

　　公证员组织三方进行多轮协商，最终促成和解协议，明确了购房款金额及清偿分配顺序，并以公证书形式将各方合意固定下来。

　　　　资金提存破解信任难题

　　为确保资金绝对安全，公证处按照“一案一户”原则，由买受人朱先生将全部购房款提存至公证处设立的专用监管账户，进行封闭式管理。这笔资金任何一方都无法单方动用，彻底消除了“先付款还是先过户”的信任顾虑。

　　凭借公证处出具的和解协议公证书及资金提存证书，执行法院审查后出具了关键法律文书，不动产登记机构依法为该房产办理了转移登记。过户完成后，公证处严格按照协议，将款项精准清分给抵押权银行、申请执行人，在支付相关费用后，剩余款项返还给被执行人刘先生，并向法院出具了债权清分证明，案件得以圆满执结。

　　　何为“带封过户”？其优势是什么？

　　“带封过户”简单来说，就是指经人民法院同意，被执行人（债务人）可以自行出售被法院查封的不动产，买家无需等待法院先解除查封，就能直接在查封状态下办理房产过户手续。其核心价值在于，引入了公证机构作为独立、中立的第三方，通过公证调解、资金提存、代办手续等一系列服务，构建了一个安全的交易闭环，从根本上破解了买卖双方及债权人之间的信任僵局。作为一项创新的司法与行政协同机制，其优势主要体现在：

　　盘活资产，破解僵局：对于被查封的房产，传统司法拍卖程序复杂、周期漫长，且往往因折价导致资产价值缩水。“带封过户”允许债务人自行寻找买家，引入市场化交易，能有效缩短处置周期，提升资产变现价值，实现各方利益最大化。

　　降低成本，便捷安全：交易双方无需先行筹措“过桥资金”解封房产，也无需在“先付款还是先过户”中纠结。公证机构提供一站式服务，协助办理税费缴纳、过户登记等事宜，大幅压减了办理时间和制度性的交易成本。

　　构建信任，保障资金：公证提存账户是此模式的核心。买家将房款存入公证处监管账户，过户完成后，款项按约定顺序自动清偿债务，剩余部分返还卖家。这种设计实现了资金与物权转移的“双锁定”，让查封房产交易从“不敢买、不敢卖”变为“放心买、安心卖”。

　　府院联动，凝聚合力：该模式成功整合了法院的司法权威、公证机构的证明监督职能、不动产登记机构的行政效率以及金融机构的信贷支持，是“司法+行政+公证”高效联动的典范，为破解“执行难”提供了可复制、可推广的解决方案。