市中心：“一房二债”难应对 法援助力获“翻盘”

“一房二债”难应对 法援助力获“翻盘”

——烟台市法律援助中心对李某某房屋买卖合同纠纷提供法律援助案

承办机构：山东鑫士铭律师事务所

承办人员：蒲悦

援助形式：民事案件诉讼代理

内容摘要

受援人李某某2012年从案外人慕某某处购买烟台某房地产开发有限公司（以下简称某公司）开发的商品房已于合同签订当日履行完毕付款义务，并取得房屋钥匙占用使用至今，即买卖合同已经履行完毕。某公司认为购房款未实际交至其账户而主张受援人未履行支付购房款义务，于房屋交付12年后主张支付购房款。一审法院适用法律错误，支持了某公司的主张，援助律师接受法律援助中心指派对案件进行阅卷和分析后代理本案并提起上诉。二审法院经审理完全采纳了援助律师的观点，认为本案已实际履行完毕，有理由相信慕某某有权处分涉案房，某公司在2022年期间向受援人开具发票的行为视为对涉案房屋已实际出售李某某且已付清购房款的认可，而某公司与慕某某之间的纠纷不能对抗受援人等广大购房群众。最终二审法院判决撤销一审判决并驳回对方全部诉讼请求，维护了受援人权益。

案情简介

2012年7月10日，李某某与案外人慕某某签订了《商品房买卖合同》，购买烟台某房地产开发有限公司（以下简称某公司）开发的商品房一套，并于签订合同当日足额支付9万元购房款且收到房屋钥匙，随后占有使用房屋至今，其中，2022年期间取得了不动产登记证书。

2023年9月4日，对方某公司一纸诉状将李某某告上法庭，要求支付购房款90000元、利息100485元。这从天而降的巨额购房款使受援人一震惊，好好住了十多年的房子突然被追讨房款并附带比购房款还高的利息，让李某某一家不知所措。然而本案一审阶段审理后仍然判决支持对方公司请求。一审法院审理认为，李某某与某公司签订购房合同未将购房款直接付给公司，将购买款付给慕某某所在的烟台某建筑工程有限公司，免除不了向某公司付款的义务。但毕竟李某某于约定当日付出了9万元，根据公平原则，判决李某某支付违约金有失公允，故一审法院判决李某某向某公司支付9万元购房款。也就是说，一审法院要求受援人李某某在12年前已经支付过购房款的情况下，再行向某房地产开发公司支付9万元购房款。受援人不服一审判决，找到烟台市法律援助中心请求提供法律援助律师代理案件并提起上诉。

承办律师接受法律援助中心指派，第一时间会见当事人并进行阅卷，对案件事实了解之后立即起草上诉状，在时间非常紧迫的情况下帮助受援人提起上诉。

二审审理阶段，援助律师进一步梳理事实和证据，经过多次与受援人的沟通了解到案外人慕某某与某公司之间存在经济纠纷，便从该方向寻找突破口。再次梳理案情之后，二审开庭期间也向法院提交了新证据，予以佐证慕某某当年售卖案涉房屋是有权代理行为。并在二审中提出以下核心观点：（一）案涉合同已履行完毕，不存在未付购房款情形，一审法院认定上诉人应当支付90000元购房款给被上诉人无事实和法律依据。1.双方购房合同已于2012年7月10日实际履行完毕，被上诉人无权要求上诉人再行支付购房款。2.被上诉人一审中自认授权慕某某出售案涉房屋，则慕某某代被上诉人的“签订房屋买卖合同、收取购房款和交付钥匙”行为系有权代理，对被上诉人发生效力。3.被上诉人的行为均能够代表其认可房屋已实际出售给上诉人，双方之间就购房款并无争议。综上，本案双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示且不违背相关法律法规，是有效合同。合同履行过程中，上诉人支付了相应对价的购房款给被上诉人授权委托的代理人慕某某。同时被上诉人也实际向上诉人交付了房屋，且开具增值税发票并协助上诉人办理不动产手续，应视为对涉案房屋已实际出售给李某某，李某某已付清购房款的认可。因此，双方事实上已经全面的履行完毕案涉《房屋买卖合同》，被上诉人无端起诉要求上诉人支付购房款没有任何事实和法律依据。而一审法院对此却事实认定不清，法律适用错误，依法应当驳回被上诉人全部诉讼请求。（二）本案被上诉人起诉要求支付的购房款系债权请求权，诉讼时效已过数年，一审法院未采纳上诉人对诉讼时效的抗辩属于适用法律错误。1.本案被上诉人提出诉请要求上诉人支付购房款90000万属于依据合同而产生的债权请求权，已过诉讼时效。本案请求权基础为债权请求权，根据法律规定，应当受到诉讼时效限制，被上诉人于合同签订11年后提起诉讼主张债权，无论其诉讼请求内容是否为真实的应当支付的款项，相对方均可以诉讼时效期间届满进行抗辩。2.一审法院认定“原告在被告办理不动产权证当年提出诉讼，未超过诉讼时效”属于法律适用错误。本案一审判决混淆了债权和物权的请求权基础，未分清合同的主要义务和附随义务且颠倒了商品房买卖合同各方当事人的权利义务主体，从而错误地认为本案未过诉讼时效。

最终，二审法院完全采纳代理律师意见，于2024年2月作出判决，撤销一审判决，驳回被上诉人请求，成功帮助受援人维护合法权益。

案件点评

本案是一起房产买卖合同纠纷，援助律师能从本案核心问题入手，理清焦点问题：一是案外人慕某某是否有权处分涉案房屋。二是本案是否已过诉讼时效。援助律师围绕焦点问题，确定方案，积极整理相关证据，发表详尽代理意见，最终二审法院完全采纳承办律师观点，依法予以改判，驳回对方诉讼请求的胜诉结果，切实维护了受援人的合法权益。否则“天降”巨额债务对于一个经济困难家庭来说实为雪上加霜。（实习编辑：俞熠白）