【图文实录】《烟台市房地产政策集成工具箱》政策例行吹风会

　　烟台市人民政府新闻办公室于4月3日（星期五）上午举行《烟台市房地产政策集成工具箱》政策例行吹风会。邀请烟台市住房和城乡建设局党组成员、市住房保障和房产交易中心主任、新闻发言人张帅；中国人民银行烟台市分行党委委员、副行长王继松；烟台市土地储备和利用中心副主任姜海燕；烟台市住房和城乡建设局房地产市场监管科科长王杰介绍相关情况，发布会由烟台市委宣传部对外宣传科科长石文昊主持。

　　2026.04.03 09：30

　　主持人：

　　各位记者朋友，女士们、先生们：

　　大家上午好！

　　欢迎参加市政府政策例行吹风会。

　　今天，我们邀请到了烟台市住房和城乡建设局党组成员、市住房保障和房产交易中心主任、新闻发言人张帅女士；中国人民银行烟台市分行党委委员、副行长王继松先生；烟台市土地储备和利用中心副主任姜海燕女士；烟台市住房和城乡建设局房地产市场监管科科长王杰先生，向大家解读《烟台市房地产政策集成工具箱》，并回答大家关心的问题。

　　下面，请张帅女士介绍有关情况。

　　张帅：

　　各位记者朋友，女士们、先生们：

　　大家上午好！

　　感谢大家一直以来对我市房地产工作的关注与支持。近年来，我市坚决贯彻落实国家、省关于促进房地产市场平稳健康发展的各项决策部署，先后出台系列调控与支持政策，市场逐步呈现止跌回稳、信心恢复、交易升温的良好态势。政策应出尽出，政策盘已基本稳定。为进一步集成政策合力、精准服务企业和群众、巩固市场向好局面，市住建局联合自规局、财政局、人民银行烟台市分行、金融监管总局烟台分局、公积金管理中心等部门、单位对现行有效的房地产政策进行了系统集成、修订优化，形成了《烟台市房地产政策集成工具箱》，实现政策“一次性给足、一站式查询”。工具箱涵盖土地开发、购房消费、城市更新、以旧换新、市场监管五大方面，45条具体措施。有关情况介绍如下：

　　一、优化住房供给，支持“好房子”建设

　　聚焦居住品质提升和企业良性发展，从土地、建设、服务等多维度发力，推动住宅品质提升。

　　1.优化土地调控。对已供未动工土地实施清单化管理，推动盘活利用；支持企业依法依规调整规划。鼓励推行“小地块”供应，探索“带方案”出让模式；针对各区市已出让未动工存量土地、已建未售房屋规模的实际情况，通过暂停供应或“盘供平衡”等措施调控商品住宅土地供应。

　　2.降低企业成本。高品质住宅的土地评估价格加计350元/㎡建安成本，预售形象进度最低可放宽至“正负零”，企业可分期缴纳土地出让金。

　　3.提升居住品质。优化提升高品质住宅建设标准，合理降低容积率、建筑密度、建筑高度、建筑层数等规划指标；允许优化调整装配式建筑和成品住宅建设比例，大力推广装配式装修和建筑保温结构一体化等建造工艺。优化计容规则，两米内阳台半计容，符合用途要求的架空层、风雨连廊等不计容。允许在建在售去化较慢项目依规调整户型设计等。

　　4.优化装修验收。高品质住宅项目可采取“定制化”装修模式，实行“验收前置、装修后置”，更好满足居民个性化装修需求。

　　5.提升物业服务。项目销售前公开招标选聘物业，推行“幸福信托制”物业，探索“物业服务+生活服务”模式。

　　6.开展精准营销。持续做好住房“群团购”活动“进高校、进企业、进社区、进大厅、进商场”等，用问答等形式生动介绍房地产政策，让市民朋友们深入认识好房子，选房更容易。

　　二、降低购房成本，保障居民安居

　　聚焦真金白银减负，从补贴、贷款、税收、公积金、教育、保障等方面精准发力，让群众住有所居、住有安居。

　　1.提高定向补贴。多孩家庭可按夫妻及孩子人数“一人一券”领取定向购房优惠券，比如夫妻有两个孩子，可领取4张、总价4万元的优惠券；企业一次性购买5套及以上新建商品房用于人才房的，可单套使用2张群团购优惠券。

　　2.放宽信贷政策。个人商贷首付统一降至15%，“认房不认贷”。商业用房购房首付最低可降至30%。居民将自有住房用于租赁并备案或挂牌出售的，新购房贷款认定时住房套数核减一套。

　　3.落实税收优惠。个人将不足2年的住房对外销售的，按3%缴纳增值税，满2年的免征增值税。购买140m2以下家庭住房的，契税均减按1%征收。售房后1年内在符合区域重新购房的，已缴的旧房的个人所得税可予以退税。

　　4.加强公积金支持。公积金贷款购买新建商品房的，购房首付款提取与偿还购房贷款本息提取的范围扩大到购房人、配偶、父母及子女；本市青年人、新市民家庭购买首套自住住房时，住房公积金个人住房贷款额度不与个人住房公积金账户缴存余额挂钩。支持存量房公积金贷款“带押过户”。

　　5.实行子女随房就学。多孩家庭子女不在同一义务教育阶段学校入学的，可根据其新购新建商品住房所在学区，统筹安排至同一学校或相对就近且有空余学位的学校。

　　6.优化保障房供给。鼓励多渠道收购存量商品房用作保障房，允许共有产权住房等转化为配租配售型保障房；扩大保障性租赁住房覆盖群体，将更多无自有住房者纳入保障范围。

　　三、提速城市更新，盘活存量资产

　　加大城市更新力度，盘活存量资产，提升城市宜居水平。

　　1.拓宽资产盘活路径。鼓励国企将存量房产转为长租、短租公寓、城市民宿。“以旧换新”活动中收购房源可转化为保租房、人才公寓或改造为“度假、康养、陪读”等特色租赁用房。探索“收储+托管”管理模式委托第三方专业租赁机构提供租赁服务。

　　2.加大城市更新支持力度。对于城市更新项目，允许不低于现状实施更新，增设公共服务设施可增加一定建筑面积，跨越城市公共空间部分并向公众开放的公共连廊建筑面积不计入容积率。

　　3.鼓励房票安置、存量房屋转化。在片区综合更新改造中原则上采用房票等货币化安置方式。安置房、保障房主要通过存量房屋转化方式筹集，新增建设需批准后实施。

　　4.鼓励老旧住房自主更新。中心城区率先试点老旧住房“自主更新、原拆原建”，允许利用小区内土地补齐公共服务设施，支持成套化改造、提取公积金支付翻建、大修费用等。

　　四、实施“以旧换新”，满足换房需求

　　提高补贴标准、放宽条件限制，打通住房“以旧换新”置换堵点，全力支持居民住房改善需求。

　　1.补贴标准翻倍。“收旧换新”按新旧房成交价差额的2%、“卖旧买新”按新房总价2%补贴，最高5万元。

　　2.条件全面放宽。“卖旧买新”中二手房出售时间扩大至2025年1月1日起，新房购买在2026年内完成即可，且不设买卖先后顺序。

　　3.扩大收旧范围。市级收旧主体收旧范围扩至市七区全域，房龄提高至30年，旧房抵顶新房款比例扩大至70%。

　　4.完善配套支持。允许符合条件的“以旧换新”购房者，再次申请公积金贷款购买新建商品房时，核减一次公积金贷款次数。

　　五、优化管理服务，维护市场秩序

　　通过强化监管、优化服务，保障购房人合法权益，维护良好市场环境。

　　1.强化预售资金监管。依托政银联动监管系统，实现开发贷与预售资金联动监管。开展商品房预售资金公积金统一托管试点，保障项目建设交付。

　　2.做好存量房网签备案。全市存量房统一在线网签备案，实现交易、贷款、缴税、登记无缝衔接、“一套合同用到底”。

　　3.做好车位管理。探索将车位销售纳入商品房销售管理，稳步推进车位预售及合同网签备案，试行可售车位不动产登记。

　　4.发挥信用评价作用。完善房企、经纪机构及从业人员信用评价，奖惩并举，规范市场秩序。

　　5.整治市场乱象。住建、网信、公安部门等联合执法，严厉查处房产自媒体账号片面解读、虚假宣传、恶意抹黑市场的行为，净化市场环境。

　　同时，为切实解决群众购房过程中面临的“信息不对称、虚假房源多、信息查询烦琐”等突出问题，我市搭建了“烟台主城房产交易服务平台”。该平台直连政务数据系统，对新房、二手房、租赁住房、保障房等各类房源实行统一核验与规范发布，市民可实时查询房屋权属、销售状态等关键信息。后期平台将贯通选房、签约、支付等交易环节，实现合同网签、资金监管全流程线上集成，切实保障市民看房安心、购房放心。本次《烟台市房地产政策集成工具箱》相关内容也已同步在该平台发布，大家可微信搜索——烟台主城房产进行登录查询。

　　我就介绍这些，谢谢大家。

　　主持人：

　　感谢张主任的全面介绍。

　　下面，进入记者提问环节，请大家举手示意。

　　齐鲁晚报·齐鲁壹点记者提问：

　　本次发布的《烟台市房地产政策集成工具箱》中，哪些是新出台或优化的政策？其中针对广大购房人有哪些利好消息？

　　王杰：

　　本次发布的《烟台市房地产政策集成工具箱》，是在全面梳理现行政策的基础上形成的45条“集成大礼包”。同时，秉持“群众有所呼、政府有所应”的原则，充分吸纳市民意见建议，在原有政策基础上新增或优化了10条具体举措，既涵盖“好房子”建设的具体内容，也涉及“以旧换新”如何更具性价比、购房后子女入学如何更为便利等直接利好。就修订力度而言，相关政策措施在全省乃至全国均处于领先行列，政策体系已基本集成完备，短期内不会进行重大调整。下步重点在于狠抓落实，使政策红利切实惠及民众。本次新增或优化的10条主要集中在以下三方面：

　　在土地供应和项目开发上优化了3项政策：第一项是支持土地供应优存量、控增量。第二项是适度降低“好房子”容积率等规划指标，推广装配式装修。打造功能各异的高品质住宅项目，满足群众多层次、多元化改善性住房需求。探索延长高品质住宅质保期，对配套成熟的重点地块“带方案”出让。第三项是允许城市更新、老旧住房“原拆原建”等项目不低于现状更新，增设公共服务设施可适当增加建筑面积，公共连廊等不计入容积率；支持提取公积金用于翻建大修。

　　在住房促消费上优化了4项政策：第一项是金融支持方面，“白名单”项目贷款允许接续；自有住房出租备案或挂牌出售的，商业贷款住房套数核减一套。第二项是公积金支持方面，多子女家庭、高层次人才、购买“好房子”或现房销售项目的，进一步提高公积金贷款额度。第三项是随房入学方面，购买新房并办证的，可安排在新房所在学区入学；多孩子女可安排同校或就近入学。第四项是“以旧换新”方面，时间上更宽松：将旧房出售时间放宽至2025年1月1日，新房只要在2026年内完成购买即可，不再限定买卖的顺序。范围上更广泛：市级收旧主体的收旧范围扩展至市七区全域，房龄上提高至30年，旧房抵顶新房款的比例也提升至70%。补贴上更有力：“收旧换新”按新旧房成交价差额的2%补贴，“卖旧买新”按新房总价的2%补贴，两项补贴最高均可达5万元。优惠上更灵活：多孩家庭购房优惠券调整为“一人一券”据实发放，企业一次性购买5套及以上新建商品住房用作人才房的，单套可使用2张群团购优惠券。目前，市级住房“以旧换新”平台正在调整，预计4月7日完成升级，届时补贴券面额等相关政策将全面落地，方便大家申请使用。

　　在住房服务监管上优化了3项政策：第一项是支持深化物业服务，建立预售前选定和备案物业制度，推行“幸福信托制”物业模式，鼓励物业企业开展养老托育等增值服务。第二项是探索预售资金实行公积金托管，将增值收益纳入房屋安全资金保障池。支持车位销售纳入商品房管理试点，试行可售车位不动产登记。搭建公益房产交易服务平台，深化“群团购”、购房节等活动，持续促进住房消费。第三项是鼓励使用专项债券和再贷款收购存量房用作保障房，推动政策性住房转化。明确保障房通过存量房屋转化，原则上不再新增建设。

　　中国山东网记者提问：

　　近年来，作为金融管理部门，人民银行持续出台了一系列房地产金融领域的支持举措，本次也推出了新的工作安排，受到市民和市场主体的广泛关注。人民银行此前出台了哪些房地产金融支持政策？本次又新增和深化了哪些具体举措？

　　王继松：

　　持续降低购房贷款成本。个人商贷不再区分首套二套，最低首付比例统一降至15%，贷款利率下限不低于3.05%；商业用房首付比例降至30%。

　　优化按揭贷款住房套数认定标准。全面落实“认房不认贷”政策，对多子女家庭购房，可核减一套住房套数认定。

　　创新金融产品供给。引导金融机构推出“按揭贷+家装贷”组合产品，针对青年群体推出“低首付、低利息、低月供、宽期限”专项金融服务，精准匹配不同群体购房及后续居住需求。

　　助力住房“以旧换新”落地。为收购旧房用于长期租赁的企业，提供25年以上、利率最低可至3%的长期低息住房租赁贷款，打通“以旧换新”堵点，支持改善性住房需求释放。

　　完善保障性住房多元金融支持体系。持续加大租赁住房开发、经营、团体购房贷款力度，支持存量房屋转化为保障性租赁住房；另一方面拓宽保障性住房再贷款适用范围，有效支持保障性住房配租配售资金需求。

　　结合本次《烟台市房地产政策集成工具箱》发布，中国人民银行烟台市分行进一步优化商业贷款套数认定规则，新增两类套数核减情形：一是居民将自有住房租赁备案的；二是居民通过烟台市“二手房放心购平台”挂牌售房的。符合以上任一情形，新购房商贷套数均可核减一套。

　　烟台市融媒体中心记者提问：

　　土地供应对房地产市场具有重要影响，本次政策围绕土地供应有哪些具体措施？预计将发挥怎样作用？

　　姜海燕：

　　做优增量。因城施策分类调控，针对各区市存量土地、市场需求的实际情况，通过暂停供应、“盘供平衡”、合理控制单宗土地出让规模、依法依规收回收购土地等措施调控商品住宅土地供应。

　　盘活存量。对存量房地产用地实行“清单化”管理，“一地块一方案”推动盘活处置。依法依规通过企业合作开发、调整规划等多种措施推动存量房地产用地盘活。

　　通过存量和增量良好协同，既防止城市无序扩张、摊大饼式发展，也推动城市发展从依赖新增土地向盘活存量空间转型。重点用好存量资源“精供优供”，因城施策把握好供地的节奏和时序，优先布局区位优越、配套完善的区域，促进企业“拿好地、建好房”，不断完善城市功能、提升市民生活品质。

　　主持人：

　　感谢姜主任，提问环节就到这里。

　　各位记者朋友！

　　本次发布的《烟台市房地产政策集成工具箱》整合优化了土地开发、购房消费、以旧换新、城市更新、市场监管五大领域共45项具体措施。通过“政策一次性给足、服务直达到位”的组合措施，既立足盘活存量、优化增量，又聚焦群众购房痛点与企业发展难点，为我市房地产市场平稳健康发展注入强劲动力。希望各位记者朋友充分发挥各自优势，深入解读高品质住宅建设、以旧换新优化、金融支持升级、便民服务提升等关键内容，为我市房地产业持续健康发展营造理性、积极、向好的社会氛围。

　　今天的吹风会就到这里。感谢四位发布人，感谢记者朋友们！