寄托着开发商厚望的三、四月依然低靡，市场“观点人士”原本乐观的不再乐观、悲观的更加悲观，似乎这个时候往年被称作“红五月”的概念已不值一提。易居房地产研究院副院长杨红旭坦言，“不容乐观，9月前出现明显反弹的可能性很小。”

　　5月5日，央行上海总部发布《上海市信贷投向指引(2008年修订)》(以下简称“《指引》”)，对房地产贷款紧缩、严谨的态度毫无松动，同时将外资投资房地产领域的信贷投放列入“红色”限制和禁止类贷款。

　　“政府希望看到的是在严格执行多项调控政策下，市场通过自身的消化、博弈，理性进一步回归。目前的行情，并不存在救市的说法，短期内也不会有所谓救市的措施推出。”上海市房地局一位内部人士表示。

　　市场观望低靡状态，在政策有紧无松的基调下进一步加重。

　　量能谷底徘徊

　　量能持续在谷底徘徊、购买力长期萎缩，是各方看淡上海市场中短期表现的主要因素。

　　上海易居房地产研究院最新报告指出，4月28日-5月4日一周，商品住宅新增供应量18.02万平方米，环比减少12.23万平方米，减幅40.43%；商品住宅成交量17.46万平方米，环比下降8.3万平方米，降幅32.23%。

　　值得注意的是，该周商品住宅成交均价15714元/平方米，环比上涨2240元/平方米，涨幅16.62%，主要缘于市中心中高价住宅物业成交比重增加拉高均价。但市场真正的主力中端物业的成交量持续低靡，购买主力观望明显。

　　“由于周总成交量小，则易受个别高价楼盘成交影响，从而带动整体均价上升。”富阳控股研究中心一位分析师指出。

　　也就是说，在量能始终无法释放的行情下，成交均价的标志意义被进一步弱化，而真正预示市场走向的是量能指标。

　　只是，约半年以来，上海市场成交量能始终处于低位，导致市场整体上攻乏力。

　　佑威房地产研究中心主任薛建雄透露，今年4月(截至29日)上海楼市的成交量与上月同期相比微幅下降，但新增供应量却下滑明显。不仅如此，今年4月还延续了之前3个月供过于求的颓势，上海楼市的观望气氛依然浓郁，为即将到来的5月旺季蒙上阴影。

　　数据显示，4月商品住宅的成交量仅为92.80万平方米。4月前29天，商品住宅的新增供应量为93.82万平方米，较上月同期大幅下降了17.66%，尽管新增供应较上月同期出现大幅下滑，但仍高于成交量。

　　事实上，今年年初以来的上海楼市商品住宅成交行情已经连续4个月供过于求，与去年的供求形势完全逆转。其中今年年初至今的商品住宅新增供应量比去年同期下滑8.27%，为357.65万平方米，成交量为312.63万平方米商品住宅，较去年同期大幅下滑41.87%之巨。

　　如果说今年前几个月开发商因为在传统淡季选择观望延迟推盘的话，那么，五月已然到来，开发商又作何选择呢？

　　“随着国家宏观调控的效果开始凸现，房地产开发企业今后推盘入市回收资金的举动必将增多。”富阳控股研究中心分析师还指出。

　　据了解，5月，上海将有约55个住宅项目上市。

　　“积压”了多时的房源终于迎来第一个上市高峰，而市场接受程度将直接左右开发商紧绷的神经是否能得到舒缓。

　　政策不松口

　　薛建雄指出，新增供应紧缺虽是楼市低迷的原因之一，但非最主要原因，紧缩的金融调控政策和购房者的观望情绪两大真正“杀手”。

　　与开发商寄予厚望的“红五月”一同到来的是调控“只紧不松”的政策信号。

　　5月5日，《指引》还指出，要求关注开发贷款增长情况，关注中小房企资金链的压力，关注土地贷款与节约集约利用土地国策的衔接，严格控制对囤积土地和房源、扰乱市场秩序的房地产开发企业的贷款，严格按规定把握二套房贷款的首付和利率政策。

　　无疑，各银行的相关信贷投放今后将被大幅压缩。

　　商品房市场的信贷支持将进一步被压缩，《指引》同时要求各金融机构既要准确把握住房保障体系建设目标，主动调整产品结构和创新方向，满足廉租房、经济适用房，中低价位、中小套型普通商品房，土地节约型、节能环保型住宅的开发建设和消费需求，又要认真落实近期商业性房地产信贷的调控精神，规范发展开发贷款、个人住房贷款和土地贷款。

　　从紧信号还来自房管部门。

　　近日，上海市房地资源局、央行上海分行、上海银监局联合下发的《关于通过房屋登记信息系统核查借款人家庭住房面积有关问题的通知》，表示有关第二套住房贷款政策口径央行、银监会已于去年年底明确，根据住房和城乡建设部有关通知要求，上海房地部门将积极配合央行上海分行、上海银监局做好借款人家庭住房面积核查工作。

　　上海房地部门将严格贯彻落实有关文件要求，加强房地产登记管理，凡不符合第二套住房贷款政策规定的，不予办理购房抵押贷款合同的登记手续，并提请金融监管部门处理。

　　价格牌效应递减

　　没有政策空子可钻，剩下的似乎只有价格牌。

　　上海本地一位小型开发商负责人日前向本报记者无奈表示，“时间久了，实在不行就只能降价，甚至降幅大点，但短期内还不会这么做，再看看吧。”

　　这种心态在很多开发商中具有代表性，实际上，开发商的压力没有外界有些声音说得那么大，但显然也没有开发商自己说的那么乐观，观望中坚持或许是目前的主流态度。

　　薛建雄表示，“房贷新政”等调控措施的松缓无望，楼市购买能量在被大大抑制，同时也造成购房者观望情绪的滋长。另一方面，春节过后上海楼市部分项目的降价促销在一定程度上助长了购房者的观望情绪，“等等看”成为普遍心态。

　　上海大华集团一位营销负责人坦言，“今年5月这一传统楼市旺季的表现可能会让市场失望，楼市恢复到去年火爆行情的可能性不大。”

　　“五月供应放量是必须的必然的，但价格也会有所下调。”杨红旭表示。

　　问题是，随着万科等一批开发商率先采取的降价潮过后，价格牌的效用似乎也在逐渐递减，消费者已看到房价是会降的，而且预期继续降的买家比例在逐渐提高，意味着消费者对开发商降价牌的“免疫力”在提高。

　　记者了解到，“五一假日房展”期间，尽管包括世茂、保利等大型开发商的不少沪上楼盘继续进行明折暗扣，但购房者并不领情，看房班车也屡屡“空载”。

　　“当降价的效果日渐微弱时，或许拐点才真正到来。”上述这位小型开发商负责人坦言。

　　北京5月楼市低迷开局

　　北京此轮观望期之长超过了所有人的预期。进入传统销售旺季5月，楼市依然在观望情绪下持续低迷。

　　房产代理行亚豪机构的最新统计数据显示，5月1日至6日，京城楼市共12个项目放量，供应23万平方米，近2000套住房。然而商品住宅的销售仍持续低迷，延续了4月份供大于求的市场态势，商品住宅日均签约215套。虽然略高于4月日均202套的签约量，但未达到3月份日均签约250套的水平。降价似乎也不能带动北京楼市走出观望。

　　尽管5月份成交有望逐渐回升，但是何时走出观望依然无法预期。“量缩价滞”正在成为越来越多人的共识。

　　打折风重现

　　进入5月，久违的打折风重现北京楼市。

　　5月份，包括金隅·万科城、月亮河城堡公寓二期、万科中粮假日风景、珠江奥古斯塔城邦、公园1872、天鹅堡、紫金新干线等12个项目开盘或推出新楼座，且均有不同幅度的打折优惠。东亚上北中心最多可到8.379折，是目前折扣力度最大的楼盘。珠江奥古斯塔城邦甚至推出了购买联排别墅即可获价值63万元公寓一套的“买房送房”折扣。

　　亚豪机构的统计数据还显示，今年5月1日至6日，商品住宅日均签约215套，比2007年同期仅163套还增加了24%。

　　“今年改为三天小假期后难以安排远途旅行，因此人们有时间选房，使得今年五一楼市销售量有了增加。但成交仍未达到3月平均水平，市场只是在波动中极有限地回暖。”亚豪机构副总经理王英男说。

　　记者了解到，5月推出的项目销售情况也各不同。位于昌平的金隅万科城5月2日开盘，由于该项目是70/90项目，户型面积小，总价低至65万，一次性付款还有9.3折优惠，它和公园1872销售率都超过五成。但是更多项目销售并不理想。

　　金地集团北京公司营销总监何海洋透露，从4月开始的促销的确打动了一部分此前观望的买房人，但是项目销售压力依旧很大，成交并没有大幅回升，至少要到三季度奥运会结束后楼市才会有较大幅度的回暖。

　　另一方面，5月到9月，北京进入新盘大幅放量周期，预计每月开盘的项目将超过40个。北京房地产信息交易网数据显示，仅5月1号2号两天就有18个项目取得了销售许可证。奥运会日益临近，开发商开盘入市的力度继续加大。

　　5月内预计开盘的项目有将近半数位于5环以外，例如位于亦庄经济开发区的低密度高端大盘金色·漫香林将在本月底推出，该项目除了拥有200平米左右的情景叠墅和145平米的花厅洋房产品，还将提供90平米的住宅。此外，还有远洋·万和城、银谷·美泉、万泽·御河湾及奥东18、凯德品元等项目。

　　“公司一季度的销售额完成得太少，如果5月份项目不尽快开出来可能完不成销售任务，资金不能顺利回笼肯定出问题。”一位不愿意公开姓名的开发商表示。

　　王英男也认为，未来几个月商品房供应非常充足，开发商急需销售回款补充流动资金的不足，所以一改捂盘惜售的策略大举放量，但销售压力会非常大。

　　走出观望未可期

　　21世纪不动产高级分析师孟奇告诉记者，京城楼市观望不仅跟楼市本身的变化有关，很多购房人对整个宏观经济的担忧也改变了他们的预期。2008年GDP预期增长放缓，通货膨胀严重，人们对未来楼市发展的预期信心不足。

　　“这次观望缘于去年9月二套房贷新政和金融紧缩，加上随后六次加息，这些政策的效果远比过去的国六条、国八条大。消费者希望看到继万科后再有一轮降价，他们希望等待降价的底部。所以楼市不会在5月份或者某个时间点突然转好，短期内很难回暖。”北京某楼盘营销顾问、房地产资深经理人季满如说。

　　不过，也有部分业内人士认为，5月可能缓慢回暖。

　　王英男认为， 4月底5月初，受印花税下调、大小非减持设限等政策层面的利好影响，沪、深股指上涨使得前期未被深套的资金有可能解套出场，进入投资收益更为稳定的楼市。如果5月没有力度较大的调控措施，楼市有可能逐步回暖。

　　SOHO中国董事长潘石屹认为，今年楼市调整是一种必然，1、2月成交低迷是因为雪灾关系，但成交量已经从3月份开始恢复了，未来会出现稳定的增长。

　　DTZ戴德梁行泛城综合住宅服务董事岳锋钢也认为，市场有望在5月开始逐步回暖，在6月份后回暖幅度会加大。

　　北京万年长兴置业有限责任公司总经理黄玺庆就不那么乐观了，“北京的观望估计要延续到年底或者明年春天，而且销售量不可能恢复到去年的水平。今年的主题都是缩量价滞涨。”

　　北京不可能大规模降价？

　　孟奇认为，开发商大幅降价必然引起一系列连锁反应，泡沫迅速破灭将会形成滞涨，对经济产生更不利的影响。而且按照买涨不买跌的原则，开发商越降价，买房人可能越不买。

　　据岳锋钢的观察，目前急于快速追求利润的开发商不多，虽然降价可以活跃市场气氛，但是大规模降价在北京并不现实。

　　王石就“降价”话题的最新表态是：“我们该降的都降了，应该不会再降了。”

　　过去15年，北京楼市从未出现过大规模降价的现象。“目前中小公司遇到的问题不是因资金链紧张而降价，而是没有能力拿到新的项目。经过8·31熬到现在的公司都有一定实力。很多中小开发商手里还有现金，日子很滋润，只是他们的现金很难支持他们拿到新的项目。因此，这种中小开发商更有放缓销售速度，追求利润的冲动。现在真正资金链紧绷的是大开发商，尤其是上市公司。”黄玺庆说。

　　潘石屹表示，市区内的大户型不可能降价。从成交曲线来看，最有可能降价的是五环以外8000元以下的房子，因为这部分住房供应量比较大。

　　“观望只能使房价暂时向理性回归，只要政府不把调控供应为主改成调控需求为主，依旧加大保障房，大家期望的房价拐点就不会真正出现，商品房价格还会继续上涨。”黄玺庆强调。

　　深圳楼市触底？　新一轮房地产市场调整期，房价下降幅度最大的深圳楼市，供、求集中碰撞，正面交锋，正在寻找一个平衡点。

　　成交量回升

　　深圳市国土房产局官方网站公示，5月7日，全市新房成交153套，二手房成交155套，保持了5月1日-5日春季房地产交易会的成交量。

　　春交会期间，深圳5月5日全市新房成交158套，均价11481元/平方米。加上此前4天的成交数据，5月1日-5日，全市成交新房889套。

　　春交会吸引了大批的开发商前来试水。根据组委会提供的数据，约150家展商展出近30个城市的项目，万科、金地、金融街、雅居乐、中粮、佳兆业、新世界、星河、卓越、振业等大型开发商项目均出现在展会上，参展总预售面积271万平方米。其中深圳项目63个，外地项目57个；展出楼盘来自12个国内城市，预售面积约289万平方米，其中住宅约260万平方米，2万多套；商业用房约24万平方米，2632多套，是历年来参展项目最为“齐全”的一次展会。而购房者的人数也创造出历年来之最，现场气氛热烈，显示出深圳仍存在较大的需求量，大部分购房者都对“折扣”非常感兴趣，希望能够“淘”到便宜的特价房。此次展会大部分开发商均有成交。

　　根据国土局的数据，5天中，前两天因大量特价房上市，新房均价降到1万元/平方米以下，出现了短时间的探底。但随后3天的数据显示，新房成交价再度升到万元以上。深圳市房地产研究中心副主任王锋认为，春交会期间的成交量说明市场正逐步趋暖，因为在今年前3个月，经常是每天成交量不超过100套，有的天数成交量才五六十套，最少的一天成交一二十套，“我认为交易量的变化比房价的变化更能反映市场的趋势，现在的房价已经从去年的高房价开始理性回归，预计再过三四个月，深圳房地产市场的波动将会趋稳。”

　　春交会上市国土资源和房产管理局展位展示的2008年度深圳市保障性住房建设计划也吸引了大批咨询者。本年度，深圳市计划建设保障性住房4.58万套，总建筑面积228.4万平方米。在这总共4.58万套保障性住房中，经济适用住房0.78万套，建筑面积38.4万平方米；公共租赁住房(含廉租住房)3.8万套，建筑面积190万平方米。全市全年投入保障性住房建设资金为77.94亿元。

　　万科不再带头降价

　　对于带头领跌的万科，也发出了不再降价的信息。展会期间，对于备受关注的楼盘降价问题，万科董事长王石回应：“我们该降的都降了，应该不会再降了。”

　　此前，对于是否继续降价促销，万科董秘肖莉表示，降价回笼资金已经告一段落，目前没有新的降价促销计划。

　　万科5月5日晚发布公告称，今年4月，公司实现销售面积48.2万平方米，销售金额43.2亿元，同比分别增长39.3%和73.5%。而今年3月，万科的销售面积为71.9万平方米，销售额达66.8亿元，4月业绩环比仍出现下滑。

　　万科在一季报称：“近期的市场表现，是一个在阶段性调整过程中取得的业绩，是一个在购房者普遍持审慎态度的氛围中取得的业绩，因而它更能彰显自住需求、刚性需求的坚实性。”也就是说，观望的淡市中一降价就迎来旺销，说明需求大量存在，而且是刚性的。

　　打折促销成主流广州房价继续下滑

　　“11000元/平方米左右，还是有点贵吧？”银行职员张先生日前正考虑购买其所在单位获团购优惠的一个楼盘，该项目位于广州市海珠区沿江路段，据了解，这个价格相比2007年10月高峰期每平方米至少下调了5000-6000元。

　　“五一”前后，无论是一手还是二手买家，张先生这样的心态普遍存在：一方面认为现在可能是入市的好时机，另一方面却又在犹豫，或许房价有进一步的下探空间。

　　分期首付重出江湖

　　据了解，广州今年“五一”期间可售商品住宅达4万套，比去年“五一”、“十一”均增加一成多。由于今年一季度广州楼市成交量一直在20万-30多万平方米低位徘徊，“五一”假期便被众多开发商视为扭转局势的重要时期，许多楼盘不仅通过打折或送装修的方式促销，还打起了首付算盘。日前，花都区一楼盘推出的新货首付只要二成，其余一成可以在一年之内分期付完。

　　“五一”期间，广州房管局巡查多个楼盘，严查楼盘推出的一成首付、开发商代付供楼款等促销手段，并喊停了岭南新世界、利海托斯卡纳、富力城等三个楼盘的分期首付行为。

　　某开发企业营销总监表示，首付分期甚至零首付重出江湖，确切无疑地表明市场已由卖方市场转向买方市场，房地产周期性下调再度来临。

　　综合广州市都市类媒体报道，今年5月1日至4日，广州全市十区共实现230套一手商品住宅签约，日均成交58套，与四月份日均60套左右的成交量基本持平。业界人士指出，五一黄金周并没有将楼市从长达七个多月的低迷状况中完全解救出来，但是市场交易量将有望随供应的增加稳步提升。

　　早有业内人士指出，从2007年第四季度开始，以广州为代表的珠三角城市出现楼市调整现象，根本原因是价格空涨、买家质变，直接原因是房贷新政。2008年将是市场各方、各因素回归原位的一年，是由冲动回归理智的一年，是由盲目躁动回归稳健发展的一年。在市场观望气氛浓厚，交投萎靡不振的情况下，2008年将是营销策划大行其道的一年。

　　2008年将是“90/70”标准开始明显发挥效应的一年，包括广州、深圳、东莞、佛山、惠州等在内的广东城市，都将面临中小户型显著增加的局面。以广州市为例，2008年十区商品住宅供应量约为800万平方米(折合8万套左右)，同比大幅增加20%左右，是近6年以来的最大年供应量。90平方米以下的中小户型，将占到2008年全市十区商品住宅供应面积的50%左右，比2007年提升了15%以上。

　　打折促销成市场主流？

　　本报记者获得的一份权威学术报告——《广东省蓝皮书2008年》显示，2007年广东房地产市场迎来了20年难遇的高度景气发展阶段。广州、佛山、深圳、东莞、中山等城市交投活跃，楼市价格呈现创记录式地上涨，交易金额更是达到了历史新高。

　　然而，2008年央行“9·27”新政后，广州经纬地产公司项目发展及研究部通过对珠三角主要城市进行考察、统计后发现，打折促售已成为地产商的主流促销手段。开发商采取如折上折、大礼包、无理由退房、送首付、代付利息等销售方式的，比例约为62.1%；其次是静观其变，暂不采取行动，这部分楼盘多处于销售尾期，或者是发展商手中的货量不多；再次就是选择封盘不卖、推迟开售，有的楼盘开盘时间往后推迟了半年。主要原因是后市不明朗，利润可观且降价空间大，如能在高位出货实属稳赚不赔的明智之举。

　　“五一”前，广州新盘采用“入市价大幅低于之前报价”的价格策略打广告，其中“明降”、“一步到位”的降价效果较为明显。比较有代表性的楼盘如广州的万科金域蓝湾、万科金色康苑、凤凰城“美寓”、锦绣香江。其间，有开发商创下了良好销量，富力地产称，其广州4盘共销售210套，2.35亿元。碧桂园公告称，“五一”期间包括广州在内，全国销售额达9亿元。

　　广州楼盘在推货策略上也进行了相应调整，如根据客源的多少来控制推货的数量与节奏，以及低价单位先行入市等，后者的效果更加明显。

　　以广佛交界的金沙洲板块为例：万科金域蓝湾推出的一期单位A1-A6(先推A4-A6，后推A1-A3)，位于整个项目的西南角，西、南两个方位临近马路，户型基本上为75-94平方米的两房(约占八成)和95平方米左右的三房，无论单价还是总价都是项目中最低的。另一个案例是位于该板块内、佛山里水的时代糖果，先期推出的也是临近马路、距离高压线仅10米左右的小户型低价单位。(记者 田新杰 敖虹 徐广蓉 苏丝 实习记者 孙文)