考证就是为了出租？

　　房产中介经纪人证书出租“灰幕”全调查

　　从事房产经纪业务的王先生从没考出过经纪人证书，而从未做过房产行业的宋小姐则专门出租自己的证书赚钱。能考到证件的人只在少数，但开办一家房产中介却必须要5张经纪人证书。

　　于是，“租证业”成为房产市场背后一个“潜规则行业”，经纪人证也日渐失去了其本来意义。

　　律师指出，这种违规的租借行为，需要承担行政处罚和民事责任的双重风险。房屋买卖双方可因经纪人没有经纪人证而提出免交佣金。

　　每月租金700元

　　在百度上搜索“证书出租”，立即能找出168万篇相关的文章，而绝大多数都是房产经纪人证书的出租“生意”。在这些网上留下的联系方式中，记者联系上了一位姓宋的小姐，以租证为名，与她攀谈了起来。

　　“我要租房产经纪人证，多少钱一张？”记者问道。宋小姐开出了价格，700元/月。“这张证最火的时候要租到一个月1500元左右。”从这位宋小姐口中记者得知，她是某公司的职员，但不从事房地产经纪人的工作，而她考这张证的目的，就是为了赚取租金。

　　宋小姐说，租这张证书700元，需签工作合同，但不必为她缴纳三金。随后记者在各大论坛上找到了这些租证者的电话，了解下来，绝大多数人的目的都和宋小姐一样：赚租金。

　　从业者大多无证

　　记者在浦三路、北蔡路等房产中介门店较多的地方调查后了解到，如今很多房产中介的经纪人都不具备经纪人的资质，而他们所用的经纪证书，是公司出钱从外面租来的。

　　在北蔡镇的一家中介门店里，所有出售的房源下面的经纪人均为同一个名字，当记者稍微对某套房子表示兴趣的时候，门店里就会有人出来介绍，名片上却印着另外的名字。

　　“你有经纪人证吗？你们这个证是租的吧。”见记者将话题点破，对方随即笑笑说：“这在行业内是很正常的，现在上海这么多门店，不可能有这么多有证的从业人员，很多证是租的。”

　　从事房产经纪的蔡先生坦言，房屋买卖双方很少有人要求经纪人出示证件的。因为中介并不真正介入交易，很多人都觉得这无关交易安全，不必关心。

　　按照“正常程序”，蔡先生说，经纪人需要在合同上签字，并署上自己的证件号。随后，在去交易中心递送材料时，由经纪人带证前往。但是，记者从多方渠道了解，中介公司有各种方法逃避这些环节，甚至专设附加合同，称如有纠纷，不要找持证人而找实际经纪人。这些“通融”的小手段通常都会被房屋买卖双方接受。

　　租证只因开店需要

　　如果中介人员工作中并不需要这张证，那么究竟是谁在出高价租借呢？

　　任职于本市普陀区某房产中介公司的张先生告诉记者，这种现象在行业中已经屡见不鲜。“我是有证的，但现在我的证借给自己的公司去开分店，因此，除了工资之外，我还能每个月从他们那里得到600元的租金。但这张证具体被放到什么门店，我自己也不清楚。”

　　原来，按照目前的规定，上海每家中介门店必须要具备5张房产经纪人资格证书，对于很多大型中介来说，这个问题很棘手。张先生向记者透露了其中的运作手法：一般租借者和中介公司签订劳动合同并由后者缴纳三金，以正式员工形式兼职。

　　合同上一般都写“不固定上班时间和地点”，部分出租者也不去租证的店内工作。“现在很多有证的人不从事这个工作了，而很多没证的人在做，所以中介只能从这些有证的人手中租证书给这些没证的人。租金也就成了这部分人的‘外快’。”

　　张先生说，1500元一个月的价格是几年前房市热的时候。加上2003年—2006年上海暂停了经纪人考试，因此一证难求，租证价格也就水涨船高。记者从发证机关了解到，上海历年考出的上海经纪人证书仅在28000张左右。

　　经纪人证考试难

　　王先生做房产经纪已经6年了。“我是没证的。”王先生说，不是他不想考，但是房产经纪人考试并不那么容易通过。

　　“去报名的时候，800元整套复习资料，再加报名费、考试费什么的。说起来很简单，就两门课：工商和房产。但毕竟还要一点点仔细看，仔细背的。”王先生说。由于工作繁忙，根本没时间看书。从报考到考试也就两三个月的时间。有了这次报名经历后，王先生嫌麻烦，就再也不花那个冤枉钱了。“反正真正工作中也用不到。”王先生说，自己的业务能力并不需要这张证来证明。为人热情、口才又好，“无证工作”了多年的王先生，如今已爬上了小主管的位置。

　　究竟有多难考？记者从上海执业经纪人协会了解到，每年控制通过人数均在1000人左右。有一年，报名者在4000多人，通过率就是25%。每年的通过率都不同，依报名人数决定。

　　租借行为属违法

　　记者采访中了解到，去年11月，本市一中院就审理了一起房产中介公司租借经纪人证引发的纠纷。双方签订租赁协议，约定5400元一年。中介公司钱付出去了，证拿到手却怀疑有假，最终无法使用。中介想讨回5400元，结果由于租赁行为本身违法，所以一审判决协议无效，中介公司只能拿回2700元。中介公司不服再上诉，结果一中院终审认为5400元不是合法收益，全部收缴。

　　《上海市经纪人条例》第十四条显示，经纪执业证书是执业经纪人的执业凭证，不得涂改、出租、转借、转让。如果出现涂改、出租、转借、转让经纪执业证书或者超越注册的经纪业务范围开展经纪活动的，给予停止执业三个月以上一年以下的处罚；情节严重的，吊销经纪执业证书。

　　上海凌云永然律师事务所律师张黔林认为，根据条例，租借双方要承担行政处罚和民事责任的双重风险。房屋买卖双方可因经纪人没有经纪人证而提出免交佣金。(记者 胡晓玲 范献丰 摄影 任国强)