90家房产中介签署《诚信公约》房产中介陷阱能否填平？

　　记者 李仁 通讯员 张志平 孙瑜

　　不规范的房产中介催生港城首个《诚信公约》

　　胶东在线网3月14日讯 12日下午2点30分，开发区易居公司负责人张常河在《烟台开发区房产中介服务经营者诚信公约》上郑重签下了自己的名字，承诺按照《公约》诚信经营。紧接着，开发区另外89家房产中介机构的负责人共同在我市首个房产中介服务诚信公约上签了字。

　　诚信公约对房产中介公司如何提高行业的公信力、如何加强同行间信任与合作、禁止不正当竞争进行了严格规定。一位中介公司负责人感慨地说：“房产交易热，中介机构多，对客源的争夺自然白热化，现在，有人来规范这个行业了，大家就没必要再耍心眼了。”

　　一纸公约背后究竟暴露了什么问题？

　　开发区可以说是烟台房产交易最为活跃的区域，尤其近两年，房产交易呈现井喷：据不完全统计，2007年开发区新批建商品房7230套，面积数约831450 m2，商品房及二手房交易总量仅去年一年就达到5950户，交易面积约为857410 m2，其中1383套新建商品房和1697套二手房是通过房地产中介机构实现的，分别占新建商品房销售的35%和二手房交易量的85%，总销售面积达到了299957 m2。

　　“房产交易市场活跃，与开发区经济发展速度快，流动人口多分不开。”开发区工商分局副局长曹高山介绍，消费者通过房产中介进行一次、二次置业，或咨询、购买、出售、租赁房产已经是相当普遍的经济行为。作为买卖双方信息传递、沟通的重要桥梁纽带，房地产中介机构对活跃房地产市场，通过市场机制解决群众住房需求发挥了相当大的作用。截至目前，在开发区备案在册的中介服务机构已达90家。

　　但各类房屋交易纠纷也随之而来。来自开发区消协的一组数据显示：仅2007年消协接消费者房产中介纠纷投诉便达27件，涉及中介机构17家，交易纠纷金额达800余万元。

　　“中介机构发展过快，管理不规范，从业人员素质低，致使房产中介市场一直处于低水平发展，出现了许多问题。”曹高山认为，“这些问题都呼唤着尽早规范房产中介行业。”

　　房产中介陷阱深几许？

　　六大房产交易陷阱，您得看清楚

　　去年，开发区消协接消费者房产中介纠纷投诉27件，交易纠纷金额达800余万元，不良中介如何为消费者制造陷阱，消协负责人根据案例为读者进行了分析：

　　陷阱一：交费容易退费难

　　2007年6月，孙某看好了某小区一套房屋，后同房主、中介公司签订了《房屋买卖合同》，并交付一万元购房定金，由房产中介代管。然而，房屋交付期限到了，卖方却迟迟未现身。

　　由于卖方违约，孙某要求中介退还一万元的定金，并取消合同，但该房产中介称：“房主现在找不到了，这一万元是房产中介代替房主收的，不能退，索要钱款只能找房主要。”

　　无奈之下，孙某来到开发区消协，通过调查，消协针对房产中介的恶意行为，提出了批评和警告：房产中介不能把定金当做房产的预付款予以扣留。最终，房产中介将一万元的购房定金返还给了消费者。

　　点评：某些房产中介公司利用消费者缺乏经验，玩弄文字游戏，最典型的就是消费者对定金、订金、预付款、意向金等模糊名词概念不能很清楚区分，一旦发生纠纷，购房者则有苦难言。中介公司往往就利用这一点混淆消费者视听，在消费者取消购房意向时或交易不成时，把订金、预付款、意向金做为定金予以扣留。

　　陷阱二：宣传虚假信息引诱消费者

　　虚假信息成为引诱消费者的幌子，以一室一厅的房子为例，某中介公司以月租1200元的“门窗贴”吸引客户进来，然后告诉消费者1200元的房子已经没有了，但有1400元、1500元的房子，配置条件比1200元的房子好很多。据该公司经理透露，只要配置比较好，大部分消费者都会同意租赁，这样就有了销售业绩。

　　点评：部分中介机构制造虚假或不实广告信息，欺骗或引诱消费者签订合同，其中包括虚构房源、隐瞒房屋质量问题、以次充好等。一些房屋中介没有房源却“挂牌”，除了刊登不实广告外，还在网上公布一些“超低价”房源，有些甚至是“过时”已售的房源，都属于散布虚假信息，是一种商业欺诈行为。

　　陷阱三：代理买卖过程中赚取差价

　　有不少中介机构不明示收费价格，并以“包销”的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬，购房者与售房者之间由于信息不畅，很难了解到真实的出售价格，其中的差价由房产经纪赚得，也就是所谓的“赚差价”。

　　点评：某些中介变暗吃差价为明吃，和房主约定，价格卖高了的部分，由中介机构和房主按照约定的比例分成，这个业务因为比较透明，所以现在很多中介公司都采取，但是这样很容易出现房主和经纪公司之间的纠纷，也严重损害了消费者的利益。还有的房产中介违规介入买卖房屋，以公司员工名义收购房产，在这个过程中，中介公司不再出面，而是将收购的房产落户到业务员身上，这样业务员就可以以房主的身份去高价出售此房源，从而赚取更大的利润差价。

　　陷阱四：隐瞒房屋真实情况

　　去年9月，杨某通过中介购得一处房产，但在办理贷款时，发现房产证的户主名及其他证件均不是原房主的，要求中介退还5000元定金，但房产中介以服务中介费为由不退定金。经消协调解，中介公司才把钱退还给了消费者。

　　而消费者赵先生就没有这么幸运了，他通过中介买的房屋，交了1万元定金，后来发现房屋用电是临时用电，多次与有关部门联系也没解决，因此打算取消交易，要求中介公司返还定金，经过调解，最终只得到了2000元的退款。

　　点评：部分房产中介对代理销售的房屋质量等应当审查而不进行审查或审查不严就进行销售，更有些房产中介为了赚取中介费，代理销售不符合销售条件的商品房，并且不向消费者如实告知所售房屋缺陷、产权归属情况及配套设施的真实状况，甚至建议售房人采取一些掩盖房屋质量、瑕疵的处理措施，或指导与帮助出售人开具单身证明，伪造相关身份证明、产权证明或有人签字等进行登记售房。

　　陷阱五：订立霸王合同条款免责

　　消费者在进行房产交易时经常会遇到中介机构单方面制定的霸王条款，例如，中介机构利用代收房款的优势，在合同中制定消费者退房高额扣除房款比例；无论买卖房屋是否成交，消费者均应支付中介费用；强制约定代理条款，消费者必须委托中介机构代为收取高额代理费等。

　　点评：目前，我市尚未有统一使用的房屋买卖合同文本，一直是由房地产开发商或房产中介服务公司自订的合同，合同内容极不规范，连必要的条款，诸如中介服务项目的要求和标准、违约责任和纠纷解决方式等都未列入，有的合同，仍然存在“霸王条款”，导致签约双方的权利义务不对等，过多限制买房消费者的责任，推托自己应承担的责任，不能达到平等履责、公平交易。

　　陷阱六：发生纠纷推卸责任

　　去年8月，尹某通过房产中介公司购一房产，并与卖方签定了合同，支付了1万元定金。后突然接到中介公司的电话说卖方不卖了，于是消费者便要求中介公司将定金退回，但中介公司表示违约责任在卖房，而消费者的定金是中介费用，不能退还。经消协调解，中介公司最终将定金全额退还给了消费者。

　　点评：有的中介公司销售房屋因房屋质量、产权不能过户、配套不全、推迟交房等问题出现了违约纠纷，消费者要求退款时，往往以各种理由推卸责任，不是把责任推到卖方身上，就是推到销售服务人员身上，借口服务人员是雇佣的临时人员，流动性大，已经辞职找不到人了，以达到其不退中介费的目的。有了问题不是积极在自己内部解决，而把问题推向房主、有关部门、消协或法院，给消费者造成了很大的麻烦。

　　二手房交易时把好“六关”

　　近年来，换房族大军人数不断增加，对于部分想改善居住环境，但经济能力又有限制的消费者，经济实用的二手房成了他们一个很好的选择，开发区消协秘书长张志平支招消费者，建议二手房交易时把好“六关”。

　　第一关：交款含义要清楚

　　消费者在接受中介机构提供的中介服务或者代理服务过程中，不但应弄清不同服务的法律后果，还应明确各种收费的法律含义。

　　第二关：房屋产权要清晰

　　消费者购买房屋时，要了解清楚该房产的产权情况，首先认真核对各种证件的要看房产证及土地证等合法证照是否齐全，房屋产权证的内容与房屋登记机关的存档文件记载的内容是否一致，该房屋是否符合上市交易的合法条件，查看房产证与土地证是否是归卖方所有，如果是两人或两人以上共有的房屋，必须有公证处公证由共有人签字同意买卖的书面协议。

　　其次，认真了解房屋的抵押、租赁情况，看是否在抵押期及租赁期内，并了解租赁人是否也有意向购买该房屋。第三，谨慎对待经济适用房的买卖，仔细看是否具备上市交易的条件，以免买房后办不了房屋产权证，中低收入家庭购买经济适用住房，应当按照规定办理权属登记，在取得房屋所有权5年后，方可上市交易。

　　第三关：结构质量要弄清

　　据了解，“二手房”一般都是经过一次装修，甚至多次改造的，结构一般都与原建筑不符。消费者在看房时，要了解房屋的建成年代，房屋的布局是否合理，主要构造是否被私建改造破坏，有无安全隐患。

　　消费者可以对照房屋产权证上的房屋构造图或到房管部门查看原史档案，看看资料图纸，咨询一下行内人士的意见。

　　第四关：物业配套要考察

　　消费者选购房屋时，应了解清楚该房屋的物业管理费用情况，如水、电、暖、煤气、物业等费用是否有拖欠情况，交到什么时候，约定好缴清时间。考察小区物业服务情况，了解物业收费标准及服务项目是否合理，看保全措施是否到位，小区绿化环境是否清洁舒适。

　　第五关：交易合同要规范

　　一是写明双方当事人的具体情况、地址、联系办法等，标明房屋是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产，原售房单位是否允许转卖，是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵，是否有私搭乱建部分，房屋的物业管理费用及其他交费状况；二是写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况，房屋合同标注的房屋面积应与房产证上的面积一致；三是写明总价款，约定好付款方式，明确各种税费、其他费用如何分摊；四是明确违约责任；五是约定好解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式；六是双方鉴定好合同的生效时间、约定房屋正式过户及交接时间；七是合同变更或撤消的条件及合同无效或被撤消后，财产如何进行返还。

　　第六关：过户交接要仔细

　　二手房过户是一个繁琐的过程，最好进行空房交接，认真履行交接手续，要在房主或租赁住户搬出清空后进行，查看房屋内各种配套设施的缺损情况，各种费用的结算情况，以确定房屋过户后即可入住，或合同约定好搬出时间，并调查清楚是否有还有落户的户口未迁出，以免以后出现各种不必要的麻烦。