楼市大跳水降幅超三成

　　万科率先发起,多家房地产商跟进,2月均价与2006年10月前后持平

　　东莞楼市在2月的最后一天突然“雪崩”：由品牌发展商万科旗下的城区主力楼盘万科运河东一号率先上演了“跳水”秀―――该楼楼盘推出一栋96套的“建行东莞分行团购价”单位，在原有基础上7折跳水，最低价4182多元/平方米，毛坯均价5500元/平方米。此价格相对于去年9月23日推出的一批精装修房均价7800元(含每平方米800元装修)比，降幅达20%.

　　在万科的示范效应下：光大地产、丰泰城等也分别推出了一批最低价4000多元/平方米起，均价5500元/平方米左右的“特价房”或新组团。

　　同比去年这两楼盘10月份的均价降幅也在20%左右。目前甚至有东城区某楼盘推出“现楼3980元起”的震撼价！

　　据记者对目前市场的调查，2月底至3月初，东莞楼市中心城区将涌现出一批货量不少于1000套的4000多元/平方米的住宅。这一价格比起去年7月份峰值为6837元/平方米，已经直降了2500多元/平方米，降幅超过30%.而就2月份东莞销售额排在前十名的楼盘均价来看，已经回到了5500元/平方米左右，而这一价格正好与2006年10月前后持平，消费者称：东莞房价开始“雪崩”！

　　●惊闻

　　主力楼盘7折甩卖

　　2月29日，东莞市万科运河东一号针对建设银行东莞分行的客户推出一批7折优惠的团购房，虽然这批房前面朝向农民房，后面对着工厂，但是最低价4182多元/平方米的“震撼消息”仍然吸引了一批消费者连夜排队购房。

　　万科此举是一石激起千层浪。虽然1月20日也曾有金色华庭4680元的“重磅”炸弹投入市场，但是万科在行业内的品牌和影响力还是更令业界及消费者震动！果然，光大地产29日连夜召开紧急会议，在上周六、周日两天加入“战圈”，对建行、工行、中行、农行、广发等五大银行的东莞分行员工推出一批团购房源，最低价也达到4000多元，整体均价5600多元，相比之前推出的价格也有7折左右。3月1日，东城东的丰泰城推出新一批“观园”组团，最低价4300多元，整体均价5000多元。而同在运河片区的田禾・塞纳河畔也宣布：“田禾塞纳河畔新春5600元起！少量特价8.5折优惠。”而据记者最新采访东莞新世纪地产相关负责人，他们也表示：新世纪星城二期推出在即，二期也有一批靠近路边的单位4000多元/平方米起。不过，由于新世纪星城去年在路边的一些单价也有3800多元/平方米的，因此算不上降价。

　　万科、光大、新世纪，是去年东莞销售排名三甲的开发商；而且运河东一号、景湖湾畔、新世纪星城都是城区品牌洋房的代表作，这次三家主流发展商三个项目同时推出4000多元/平方米的住宅，对2008年的楼市影响深远。

　　据记者统计，目前东莞城区市场上4000-5000元/平方米的住宅已经超过了1000多套，而在去年8月3日本报做过的“寻找城区6000元以下的洋房时”，尚不足1000套。根据东莞这几年的数据，每个月东莞房地产可卖房3000套左右，这样一来3月份东莞将有1/3的房源均价在5000元以下。对比东莞中原市场研究部的监测数据，2007年7月份东莞商品房均价达到上涨的峰值为6837元/平方米，那么这批品牌发展商推出的所谓“特价房”、“团购房”，以4500元/平方米的均价算，降幅已经达到了34%.如果以东莞市统计局统计公布的全年商品房均价5148元计算，跌幅也达到12.58%.

　　●说法

　　多种因素导致跳水

　　是什么原因造成了2月底、3月初东莞城区楼市，一批主力楼盘也出现价格跳水呢？业内人士分析了五种原因。

　　世联地产东莞分公司总经理柴园表示：“一方面是2008年市场的供应量太大了，尤其是经过去年下半年不少发展商出于对市场的观望放慢推货速度，因此今年上半年将出现一个集中的推盘高峰，供应加大而消费者仍然在观望，因此供求关系决定了一部分发展商必须降价来吸引成交。另一方面，由于今年为数不少的台资、港资等企业撤离东莞，人民币升值、劳动合同法的实施等，再加上东莞的产业转型，东莞市的经济将出现一个小拐点，因此一批企业管理人员、中高层可能会对东莞市场失去信心，因此2008年东莞市场可能需求不足，主流发展商对这些现象看得比一般消费者要透，因此主流发展商主动降价也是尽早吸引购买的聪明之举。”

　　而今年1、2月份持续影响南方的罕见寒冷天气，造成了前2个月很多楼盘看房的客户和成交持续惨淡，再加上春节大部分楼盘都处于休假状态，2月5日至2月13日春节前后9天，东莞全市仅成交住宅3套……这一系列因素使得很多公司第一季度财务周转不灵，尤其是万科这样的上市公司财务报表“会很难看”，因此也促成了大部分楼盘开始在2月底、3月初降价。

　　持续“利空”的宏观调控和消费者的观望情绪，也是东莞这一轮房价“跳水”的主要原因。有发展商表示：2008年全国金融政策为“从紧”，春节后金融系统传来的消息对房地产开发贷款的增量仍是重点审查和控制，再有广州限价房开售，广州、深圳、上海、重庆等多个城市房价都在下跌等，发展商开始对市场失去信心；而在去年10-12月多个楼盘一系列小幅度促销后，反而更刺激了消费者的等待心态，如果价格不是一次降到位，消费者是不会出手的，这一轮“4000元”房就是在这种背景下出台。

　　●影响

　　可能出现楼市“负翁”

　　从2000至2007年，东莞房地产市场一直处在上升态势中。而经过2008年这一轮主力发展商的“跳水”价格后，东莞房价还会不会继续下跌，东莞楼市有没有可能出现像香港“金融风暴”中一样的大量楼市“负翁”，许多购房者都在担心着东莞楼市的后续发展。

　　以万科运河东一号为例，去年9月23日万科运河东一号推出了一批精装修两房三房，均价7800元/平方米，不少消费者是以8000多元/平方米的价格买入。以一套120平方米的三房8000元/平方米买入计算，房产总价96万，首付三成后银行贷款为67万。如果房价继续下跌，比如说该套房产在二手市场或者到银行估价时，毛坯价格只能值4500元/平方米(就算计上装修款800元/平方米)，房产总价也只有63.6万左右。也就是说有可能房产的总值也不及所欠银行按揭款―――即出现负资产情况。有东莞银行界人士表示：一旦东莞楼市出现大量“负资产”情况，可能造成已经供楼的消费者断供，从而产生一系列的社会及金融问题。

　　那么东莞楼价会否继续下跌呢？发展商与业内人士也发生了严重的分歧。金地、万科等主流发展商在接受采访里都表示：房价不可能持续下跌，从开发成本来看，2008年主要建材的报价，钢筋、水泥、沙、砖、碎石等无一不涨价，《劳动合同法》实施后人力成本也上涨千元左右；再加上地价，东莞市从2000年开始试行土地的招拍挂制度，目前中心区地价基本都在2000元/平方米左右，因此中心区品牌楼盘楼价5000-6000元已经是相对合理的价位，不可能再降了。但是世联地产及瑞峰地产等的资深顾问表示，2008年房价降价的“底线”在哪里目前还真不说清。因为东莞是一个很特殊的市场，不排除一些当年以“零地价”或者很低的地价拿地的发展商进一步低价争抢市场；还有一些小项目或者单体楼，这些发展商本身就是从别的行业转投地产，他们也很有可能抱着“少亏则是赚”的心态从市场溃逃。因此，2008年东莞楼市后续发展如何，还要看消费者的心态与市场大环境。

　　-七嘴八舌

　　[光大地产]

　　降价完全针对万科

　　东莞万科助理总经理王永飚：这一批团购房，只有丹桂苑6号楼一栋96套，客户是从原来精装修房的基础上，首先减去了10%的装修成本，除此之外还可以享受10%的教育基金优惠，如果认购之日起5天内交齐首期款或全款并签约完毕，还可以享受签约优惠10%，另外一次性付款客户可额外享受1%优惠。这样下来，毛坯房才是7折左右，而且10楼以下的才有4000多元的价格，整栋楼的均价仍然是5500多元/平方米。

　　光大地产营销总监赵洪亮：我们这次降价完全是针对万科地产的行为，大家同在一个片区，不可能他们低价促销我们却不跟进，但针对银行界人士的团购价我们也只会做星期六、星期日两天，至于以后看万科怎么走我们再做决定吧。

　　业内人士梁小姐：目前万科、景湖推出的“低价房”都只是很少的一部分，不会是城区洋房市场的主流。东莞城区楼市的价格应该能守住5000元，因为地价成本、建材及造价成本和人力成本都摆在这里的，发展商不可能做赔本的买卖。

　　[网友]

　　王石这一招挺狠

　　网友“还是猪”：其实石头(注：指王石)这一招比较狠的，他降得快，别的企业就会立即受损，可以打倒一大片的企业，反正之前他已经挣了一大把了。到时他就一家独大了。

　　网友“跑路的鱼”：光大地产的价格也闻风而降，东莞一手房价格大战正式打响。景湖湾畔也7折，万科的3房抢光了，很多想买房的跑去景湖了。

　　[消费者]

　　希望有家具家电送

　　消费者孙先生(景湖湾畔业主)：我是去年8月份买的景湖湾畔，春节过后一看同样的户型都跌了十多万，后悔死了，一辆车没有了。我现在天天很惶恐，不知道楼价还要跌到什么时候。只能安慰自己明年就结婚了，能早一点住上新房也是好的。听说有的楼盘发展商对早期买贵了的客户送装修、送家电什么的。我现在只能寄希望于发展商在交楼的时候能送我全屋家具家电了！

　　本版统筹：本报记者许愿坚

　　本版采写：本报记者潘玲玲

　　本版摄影：本报记者潘玲玲