中介炒房？买家受伤！

　　白领女子疑陷炒房怪圈，买房买回一堆麻烦官司

　　今年夏秋之季的一次购房经历让广州白领丁小姐栽了大跟头。

　　买房中，丁小姐不但遭遇了卖家反价、拒售、房被再售等“寻常”的二手房交易陷阱，并因此延伸到打官司索房；到后来才发现，业主委托人与新买家是所托中介的旧同事；别说房子，连已付房款也可能血本无归。

　　“感觉自己像个虫子无意落入蜘蛛网，就等着被吃掉”，丁小姐面临打官司时，才明白：原来“围剿”她这个普通买家的，竟全都是专业人士。

　　收了24万，卖家“不卖了”

　　买房前半段，丁小姐貌似顺利。

　　今年6月4日，她通过满堂红中介公司吉祥道分店，与业主委托人黄×珲签订了购房合同，约定以60.5万元，购买番禺广碧华苑一套120平方米的三居室住房，付款方式为首付4成，其余房款36万元，由买方按揭支付，物业交付时间为首期款支付当天。

　　在交付2万元定金后，丁小姐于7月4日又通过转账，支付了首期款22万元。虽然在中介店面李经理和黄×珲的要求下，首期款被打入到一个叫汤×能的账户上，但带着诚意买房的丁小姐，对此并没有怀疑。

　　接着丁小姐顺利拿到了钥匙，并由卖家协助，到广碧办理了业主临时出入证，中介人员告诉她，合同写得很清楚，“卖方将房屋钥匙交付给买方，即视为房屋转移占有的标志”，这个房子她可以“处置”了。于是，丁小姐到小区工程管理处办了施工许可证，进场装修。

　　然而，买房并没有一帆风顺。因在交付首期前，丁小姐发现所购房屋室内屋顶有多处水渍，因此三方约定，由委托人黄×珲暂押5000元给她，解决该问题后归还。可就这5000元钱，成了交易“拐点”。

　　就在交付首期款20天后，中介人员通知丁小姐去过户时，麻烦来了。业主委托人黄×珲突然提出，房子不卖了，要求解约。不卖的原因，是因为他认为丁小姐还没有解决房屋漏雨问题，没有按时付回5000元钱，“违反了合同”。这样，当天的过户泡了汤，但丁小姐还没有意识到事件的“利害”，等着对方再通知她过户。谁料，隔天中介李经理告诉她，业主委托人决定不卖房了。

　　丁小姐的购房，稀里糊涂就此发生了“逆转”。

　　纠纷未解决，房屋险被再售

　　付了24万，还投入了装修，却遇到对方不卖，这倒霉事让丁小姐犯了难。既然是通过中介办理，于是她向满堂红总部反映情况，希望通过中介与业主委托人协商。等了好多天，8月10日中介总部客服部龙经理向她“转达”了业主委托人的决定：房是坚决不卖了。

　　坚决不卖房，原因是为什么？丁小姐有些疑惑，但这个“谜底”很快解开，在中介回复她的当天下午，她和几名同事到广碧查看该房时，有了答案，他们撞上了满堂红公司同家店面的员工，正带领客人在看这间房子。看房者还悄悄询问丁小姐的买房价格，透露他们愿意接受中介70万的报价。

　　“中介怎么能这样”？“丁小姐同事见状大为吃惊，怎么能在买家已经交付24万元，和卖方产生购房异议、问题尚未解决时，又带着其他客人看房并欲高价出售呢？双方起了争端，中间还报110出警。

　　争执过程中，业主委托人黄×珲也赶来，为了证明对该房的合法占有，亮出了房产证。但这一亮，却让丁小姐懵了，因为按照事先二手房买卖合同约定，双方关于物业转名的一切手续，都是书面委托满堂红推荐的亿达按揭服务有限公司在进行办理，因此买卖双方各种权利凭证原件，应由作为第三方的中介或其推荐的按揭公司保管。而现在自己通过中介交钱，替对方赎契，房产证怎么会落在卖家、业主委托人黄×珲手里？那样对方岂不是“分分钟”就可以转手卖房，自己的权利怎能维护？

　　委托人竟是上一轮买家

　　为避免房屋被再次交易，冲突结束后，丁小姐在该房屋墙壁上刷写“此房纠纷中，购买有后患”字样，作为对后来看房者的提示。冲突当天，在场有人提出了“还是协商解决”的方案，但协商最终也以失败告终。因为丁小姐拒绝加价。

　　丁小姐决定直接联系原业主。可这一联系，新情况又“浮出水面”，原业主夫妇告诉她：在2007年1月，两人就以52万元的价格，也是通过满堂红吉祥道分店，把房子早卖给了“委托人”黄×珲，只因该夫妇购入与卖出该房时间不到半年，无法办理过户手续，故才以授权委托《公证书》的形式来规避。

　　这让丁小姐气愤了，既然黄×珲是该房上一轮买家，与原业主不是真正意义上的委托关系，又是在同一家中介店面办理的，为什么中介不如实告知？丁小姐决定通过法律途径解决，她向广州市仲裁委申请仲裁，并申请财产保全，请求番禺法院查封了该房。

　　然而过了数日，法院通知丁小姐，因她要求查封时，委托人黄×珲正在和一新买家办理过户手续，现在新买家以其“已交付了全部房款、并已实际占有使用该房屋为由”提出异议，要求法院解除查封，以继续办理过户手续。

　　卖家能在这么短时间内再次出售房子？当丁小姐赶到番禺区法院查看材料时，又是一惊，原来现在提出异议的买家，就是当时李经理和黄×珲指定她转账支付首期款的收款人汤×能，更让她觉得离奇的是，法官告诉她，提交这些异议材料的人，留下的联系电话，竟然是满堂红总部客服部龙经理的手机！

　　委托人新买家是中介前员工

　　让丁小姐意外的事还在后头，通过中介内部关系她了解到，黄×珲和提出查封异议的买家汤×能，两人都曾是为她办理买卖业务的满堂红吉祥道店员工，公司内部网页上更显示，两人2006年1月，都曾在该店做见习顾问，和李经理是同事。而“新买家”汤×能直到买房时，其身份还是满堂红亿达按揭业务中心番禺区见习信贷顾问。

　　丁小姐这时似乎才搞明白，为什么当初自己买房时，李经理要隐瞒所谓委托人与上家交易的事实，也明白房产证怎么会“落入”卖家手中，为什么同一家中介的人，在她的纠纷没有解除时，就带人去看房，为什么现在房子会迅速地再次被卖……

　　但在律师看来，丁小姐所面临的状况，远比她自己理解的危险得多。一旦房子被过户，想从在法律上不承担责任的委托人那里追款，几乎是个

　　“不可能完成的任务”；“找原业主？房都卖给下家了，谁愿理你。”

　　律师还从这份新合同上看出了更多“门道”，黄、汤交易的价格为49万，连原来黄购入该房的成本价52万元都不到，更远远低于此前与她交易的60.5万元。不仅如此，除了手写的简单收据外，真正表明实际交易行为的发票金额只有15万元。此中如果存在虚假交易，显然其目的就是把房子恶意过户掉，“甩掉”丁小姐，以更高的价格出手。

　　让丁小姐哭笑不得的是，在这份要求解封的材料里，还有一张收楼协议，有对方手抄的水电煤气读数，以证明“对房子已实际占有并使用”。但事实上，目前，丁小姐不仅自己还住在里面，而且她拿出自己入住后交纳的水电煤气费发票一对照，发现与对方的手抄数据完全不符，对方根本没有对该物业占有并使用。

　　中介表态，“对此不承担责任”

　　丁小姐认为，这单交易，中介负有不可推卸的责任，她找到了满堂红中介总部。客服部则回复，对此事不承担任何责任。

　　记者就此事联系到满堂红公司总部，客服部经理龙慧珠介绍，对丁小姐买房时首次出现5000元分歧时，总部按照吉祥道员工的说法，认为是丁小姐违约，后来的调解，也是以此作为原始依据。“与24万元的已付款相比，5000元不能作为终止合同的理由，何况对方没有履行催告义务”，就此，丁小姐的律师认为这样不合理。记者在采访中就此询问了合富、中原等其他中介公司的资深人士，也都认可该律师的观点。

　　对房产证如何会出现在卖家手里，龙经理也给出了说法，认为那是根据买卖双方签订的合同约定，出资赎契方是卖家、即业主委托人黄×珲，卖家有权自己去银行办理包括赎契、还款等手续，房产证不在中介公司很正常。”至于丁小姐交的钱，卖方是否用于赎契，谁都无法知道”。

　　至于在买房纠纷没有解决的情况下，中介为何又带人再次看房卖房？龙经理解释：公司员工太多，第二次去看房的房产顾问，不是同一家店面的人，不清楚该房出现纠纷。就中介是否隐瞒半年前委托人与上家的交易事实，龙经理则没有正面回答，但称黄×珲办理了公证手续，的确是委托人。至于黄×珲、汤×能是否有新旧员工“联手”炒房的嫌疑，龙称，没查到公司曾有这两名员工，即使有，他们离职后的行为，也属于个人行为，与公司无关。

　　对满堂红的说法，丁小姐并不认同。”中介怎可能没有责任？比如说付款方式，如果说当初不是李经理和卖方要她交付首期款为对方赎契，自己怎么会傻乎乎地交出24万，用于毫无保障、不知道目的的支付？“至于中途二次看房售房的员工，丁小姐称，争执当时有很多人在场，都可以指认第二次带人去看房的，就是该店员工，事实并不难查清。

　　“原本带着诚意去买房，没想到买回一堆的麻烦和官司”，而今，愤懑无奈的丁小姐只能等着依靠法律途径，来最后解决这一买房纠纷。

　　-部门说法

　　查处违规中介取证最难广州市房地产中介服务管理所负责人称中介绝不许炒楼

　　本报讯“中介机构绝对不许炒楼，不许吃差价”，昨天，广州市房地产中介服务管理所书记史小明接受记者采访时称，目前，相关管理部门对违规中介的管理，最大的难处在于取证。

　　史认为，中介公司的性质决定其不能炒楼，而且也不具备炒楼实力。“炒楼、吃差价，中介公司自身得不到任何利益，最大的受益者是房产经纪个人！”由于房产中介经纪这个行业入职门槛相对较低，队伍参差不齐。史认为不排除个别经纪有违规行为存在。

　　史小明透露，查处违反职业规范的经纪，最大的困难就是取证。由于行政主管部门调查取证的程序多，时间长，处理结果往往不一定圆满。对此，广州市中介服务管理所在无奈之下，大多采取在广州市国土资源和房屋管理局网站上“网上公示”的惩罚手段。

　　“要杜绝中介经纪炒楼，最行之有效的办法就是：买卖双方要见面”，广州市房地产中介服务与管理所相关人员称，有些经纪千方百计地不让房屋买、卖双方见面，“就是因为担心一见面，一切就暴露在阳光下了”。

　　串通中介炒房大揭秘

　　一名卖房业主披露炒房链条，称深受炒家炒卖之苦

　　中介公司究竟是如何炒作并抬高房价的呢？对此，相关中介公司不肯透露；政府管理部门由于难以取证，也无法完整解剖这一炒作链条。在采访中，一名深受炒家炒卖之苦的卖房业主熊先生向记者介绍了他所了解的炒房秘密。

　　1炒家房源哪里来

　　炒家能快速判断新房源是否有投机价值

　　炒家有个体的，也有以小公司面目出现的，这些人对房源极为熟悉。那些个体炒家一旦有新的房源，能够迅速从熟悉的中介那里得到信息，因为这些炒家一般会对某个区域的房子特别熟悉，所以能够快速判断是否具有投机价值。

　　那些有自住需求的买家，购买房子往往需要反复比较，下手的速度比较慢，所以很多房子根本无法与直接的自住买家见面，就被炒家拿下。这些炒家拿下房子，心里非常默契，目标只有一个：共同抬高价格。

　　2炒房利润有多少

　　一次炒作可挣到十倍到几十倍之间利润

　　比如，在丽江花园一套100平方米的三室房子，如果业主不了解行情，或者中介在中间采取欺骗手段，业主放盘价格为54万元，而现在市场价约在58万元。中介会迅速通知熟悉的炒家，炒家立即下订金1万元，或者按规定先支付三成(大约16.2万元)，就不难得到业主的委托公证书。这样，炒家用很少的钱，就可得到房屋实际处置权，然后放心放盘找下家，结果以58万元成交。炒家不承担所有税费，且收回订金与三成付款后，还可净挣4万元差价。

　　“炒家的主要成本就是1万元或者16.2万元利息损失，以及电话费、交通费，假如能够顺利在3个月内完成交易的话，”熊先生算了一下账，以目前利率计算，1万元3个月的利息损失为25.65元，16.2万元3个月利息损失为332.42元。加上其他电话费、交通费等，以及私下支付给合作上家(放风人)2000-3000元佣金等，不难看出，这一次炒作就可以挣到十倍到几十倍之间的丰厚利润。

　　3炒房过程是怎样

　　在中介配合下炒家起了一个二传手作用

　　炒家与业主签订购买合同后，一般支付1万元订金(或者几万元)，然后与中介配合，设法从业主手中得到委托公证书。可以说，一旦拿到第一手业主的委托公证书，炒家犹如得到尚方宝剑，就得到了房屋的处置权，可以私下再次放盘，也就可以完全避开业主进行第二次交易，炒家从下家获得放款，然后付给卖家，并且悄无声息地完成过户手续。在这个交易过程中，在中介人员配合下，炒家起了一个二传手的作用。其中没有创造更多的价值，也没有更多的服务，却获得巨额利润。

　　4业主权益如何保

　　公证委托时要指定房产过户在某人名下

　　“炒家的利润来源于差价与漏税，”熊先生仔细研究完炒房过程后，建议买卖二手房的人，一个有效规避炒楼风险的办法，就是在做公证委托时，特别要指定房产过户在某人的名下，否则交易无效。这样，炒家无法回避第一次交易的税收，增加了交易成本，延长了交易时间，缩小了利润空间，同时增加了炒作风险。

　　另一个办法就是，一旦发现有炒家炒作，卖家可以单方面取消委托公证。迫使炒家变成业主，这样，炒楼不成成业主，也会增加炒家炒作的市场风险。

　　“千万不要以为办理了委托公证书就算完成交易。事实上，只有办理完过户手续，交易才真正完成，”熊先生吃一堑长一智，他提醒二手房交易双方，尤其是买方，在过户完成前，发生所有与房屋有关的问题，将来都需要业主承担，炒家却不用承担所有的责任，所以业主一定要非常警惕。(记者杨晓红实习生黎媛)