胶东在线消息 房产新规出台后，在实际交易过程中，市民经常遇到一些不明白的条款，甚至有些人未雨绸缪的研究起了条款，让我们一起来看一下专家的解答。

　　如何认定第二套房

　　牟平的赵先生来电问，我是一个商人，早几年在烟台市区及开发区、牟平区分别购买了3套房产。如果现在出手，根据规定“对个人转让自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征个人所得税”，那怎样去界定我的房子是不是家庭惟一生活用房呢？由哪个部门来界定？

　　家住南迎祥路的李女士称，当时买房时考虑到家中两位老人早晚过世，孩子将来的继承问题会有麻烦，当时听说还要带齐了各种手续去“遗产公证”，所以在去年办证时就直接将独生女儿的名字写在房产证上。可根据新规，如果女儿再次购房时，就成了第二套房，一旦想卖掉，是否在“免税”行列呢？

　　刚结婚不久的小马先生也来电问：我们夫妻将名字同时写在房产证上，如果其中一人再买房时都算作第二套住宅，那样是不是就“无税可免”呢？

　　房管部门有关工作人员对上述问题作了如下解答，由于目前对第二套房课税措施尚未正式实施，对于市民的第二套房产认定过程比较麻烦，目前没有相关具体实施规定，导致“没有婆婆”，所以，现在的多数房产交易，还是将所出售房产算作“家庭惟一生活用房”，享受5年后交易免征个人所得税的办法。

　　有房产中介人员表示，现在对第二套房购买时还尚未征收重税，再加上银行个人房贷竞争激烈，所以从买入到卖出，第二套房认定也不过是“走马观花”。

　　房产中介：

　　多数人表示接受，避免纠纷

　　极少数人想到规避“个税”

　　相比于国家税务总局8月1日才开始强制征收的个人所得税，烟台作为首批试点城市，自3月份就已对“购买5年内交易的住房”开征20%的个税。记者从房产交易中心及市区几大中介公司了解到，烟台市民对交易个税，表现得“非常理性”，条例实施近半年来，鲜有市民提出“避税”。业内人士认为，这与烟台的房价有关。与北京、上海、广州等其他大城市及大连、青岛等烟台周边城市的房价相比，在烟台一套100平米的房产约价值30到50万元之间，这个数字在上述这些城市中是较低的。作为二手房交易，所需费用自然相对较少，不值得去“玩花招”。

　　也有房产专家指出：个税属于差额征收，逃税难度加大，再加上前期的一些逃税纠纷余波未了，市场使消费者更加理性。重要的一点就是法规的严密性，规定指出，房屋从契税、营业税方面，交易前必须由有关部门指定的专业评估公司进行评估，根据评估值来确定房屋原值。与营业税相比，逃避个税难度系数明显加大。以作低房价为例，由于营业税全额征收，作低成交价不仅利于卖方逃避营业税，还可以使买方少交契税，拥有共同利益，因此买卖双方更易达成一致。而个税是差额征收，作低房价利于卖方，但对买方来说，如此操作则意味着再次转让时将拉大买卖差额，增加出售成本，这是逃税减少的主要原因。

　　中介公司“门可罗雀”

　　八月二手房产交易进入清淡期

　　昨日记者走访了烟台几家大的中介连锁公司发现，许多中介公司因七八两月连续出现的“清淡期”，有的门店甚至一天见不到一个购房者，咨询电话寥寥，接待员收入锐减导致行业信心不足，有的甚至纷纷转行或跳槽。在市人才市场，不少房屋中介打出了“招人启事”。“现在是淡季，连个买房人都没有，又怎么会逃税呢？”一位中介老板有些无奈的笑称，“新规的出台，的确抑制了二手房交易的‘频繁’性。”记者　栾静