买卖房产满五年和未满五年交税有啥不同

　　胶东在线消息 编号573922的网友留言：在烟台莱州市卖一套房子都需要交哪些税？满五年和未满五年交税有哪些不同？

　　烟台地税局回复:因您提交的问题中没有具体说明出售房产是住宅房还是商铺，所以分情况给您解答一下：

　　个人出售住房，需要缴纳营业税及附加和个人所得税。若出售非住宅，即商铺，需要缴纳营业税及附加、个人所得税、印花税和土地增值税。

　　1、出售住房，自2011年1月28日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税。如果该住宅购买时间超过5年并且属于普通住宅(面积144平米以下，住宅小区建筑容积率在1.0以上、实际成交价格在同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以内)，营业税及附加免征；如果该住宅购买时间超过5年且不属于普通住宅范围，则营业税及附加按照差额的5.6%计算缴纳。2.按照规定个人出售住宅还应该缴纳个人所得税，按照“财产转让所得”税目计算缴纳，税率20%，计税依据为销售价格扣除掉买卖过程中的相关税费后的余额。

　　如果该住宅为家庭唯一生活住宅并且居住时间超过5年则个人所得税免征。

　　2、出售商铺：按照规定需要缴纳营业税及附加，印花税，土地增值税，个人所得税。

　　营业税及附加按照成交价格扣减原值后差额5.6%计算缴纳，如果不能提供该住宅原值发票，则按照全额5.6%计算缴纳营业税及附加；印花税按照成交价格全额万分之五计算缴纳；土地增值税计算公式为：土地增值税税额=增值额＊税率-扣除项目金额＊速算扣除系数，增值额=转让房地产收入总额-扣除项目金额。凡能提供评估价格的，扣除项目金额=评估价格(重置成本价＊成新度折扣率)+与转让房地产有关的税金(营业税及附加、印花税)；凡不能提供评估价格，但能取得购房发票的，扣除项目金额=发票金额＊(1+年限＊5%)+与转让房地产有关的税金(营业税及附加、印花税、购房时缴纳的契税)，税率和速算扣除系数标准为：(鲁财税[2007]35号)

　　级数增值额占扣除项目金额的(%)税率(%)速算扣除系数(%)

　　1 50%以下部分30 0

　　2超过50%，未超过100%的部分40 5

　　3超过100%，未超过200%的部分50 15

　　4超过200%以上的部分60 35

　　既不能提供契税评估价格，又不能提供购房发票的，按转让房屋价格5%的比例，核定征收土地增值税。

　　按照规定还应该缴纳个人所得税，按照财产转让所得税目计算缴纳，税率20%，计税依据为销售价格扣除掉房产原值及买卖过程中的相关税费后的余额。个人转让非居住用房时，如果不能提供非居住用房出售收入凭证、原值凭证或其他有关扣减项目明细资料，导致不能正确计算或难以准确计算应纳税所得额的，可以采取核定征收的方式征收个人所得税，其计算公式为：应纳税额＝转让非居住用房的收入额×核定征收率

　　个人转让非居住用房取得的所得，个人所得税核定征收率为2%。转让房屋的收入额以缴纳契税的计税额为准。

　　若有不明，请拨打莱州地税咨询电话2212111。