胶东在线 | 房产首页 | 社区
[an error occurred while processing this directive]
律师解答:在正式购房前 签哪个定(订)金才能保证可退房?

  问题: 在正式购房前开发商往往让购房者缴纳定金,定金和订金的区别是什么?我们签订哪个定(订)金才能保证不满意可以退房?

  律师解答:在商品房交易中,所说的订金与定金在法律上是有明显区别的。定金是一个规范的法律概念,是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。商品房交易中,买家履行合同后,定金应当抵作价款或者收回;若买家不履行合同,无权要求返还定金,开发商不履行合同的,应双倍返还定金。我国《担保法》还规定:定金应以书面形式约定,不得超过主合同标准额的20%。当事人一旦以书面形式对定金作了约定并实际支付了定金,即产生相应的法律后果。

  订金并非一个规范的法律概念,实际上它具有预付款的性质,是当事人的一种支付手段,并不具备担保性质。商品房交易中,如买家不履行合同义务,并不表示他丧失了请求返还订金的权利;反之,若发展商不履行义务亦不须双倍返还订金,但这并不意味着合同违约方无须承担违约责任。

  不论是哪个定(订)金,只有在法律、规章规定的情况下才可以退房。如下情形,购房者可选择退房:

  (1)开发商延迟交付房屋。

  (2)开发商在没有商品房预售许可证的情况下预售房屋,在规定的期限内开发商仍未取得商品房预售许可证的,购房者可以要求退房。

  (3)开发商与购房者签订的购房合同无效,购房者可以要求退房。

  (4)开发商擅自变更设计规划,影响房屋结构型式、户型、空间尺寸和朝向,影响购房者居住的,购房者可以要求退房。

  (5)无法得到银行或公积金管理中心的贷款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定:“商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”

  (6)开发商在购房合同约定的时间内未取得房屋的产权证。

  (7)房屋面积误差超过3 %,购房者可以选择退房。

  (8)房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者是房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格。

  (9)因房屋质量问题导致严重影响正常居住使用的,购房者可以选择退房。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条第1款规定:“因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”根据上述规定可知,因房屋质量问题严重影响正常居住使用的,购房者是可以要求开发商退房的,并有权要求开发商赔偿其经济损失,其向法院提起的诉讼请求也会得到支持的。但是,一般认定房屋质量问题严重影响正常居住使用的,主要是指房屋入住后由于前期施工原因导致房内空气质量差影响室内空气质量的或房内噪声大,影响购房者身体健康和居住的情况等。

  (10)开发商把出售的房屋抵押给第三人或将房屋又出卖给第三人。

  以上都是购房者可以退房的具体情形,但如果在房价上扬的情况下,退房仅是退还原先的购房款及利息,反而会使购房者遭受更大的经济损失。因此,购房者在与开发商签订购房合同时,也要注意约定,当因开发商的过错导致退房时,开发商除返还购房款外还应当承担何种违约责任的条款,如此才能真正达到制约开发商的目的。

  因此,购房人在跟开发商签订合同时,可以要求将该广告上的内容写入商品房买卖合同,并约定违约责任以减少纠纷。

网络媒体国际在线 | 中国青年网 | 中国广播网 | 中工网 | 华媒网 | 荆州新闻网 | 星辰在线 | 株洲新闻网 | 华龙网 | 齐鲁网 | 大众网
     西部网 | 大连天健网 | 今视网 | 长春新闻网 | 东北新闻网 | 哈尔滨新闻网 | 合肥在线 | 武汉长江网 | 延边信息港
本地媒体:烟台人民广播电台 | 烟台电视台 | 移动数字电视 | 烟台广播电视报  | 齐鲁晚报 | 户外广告牌 | 户外大屏幕 | 安康快告社区广告
     《天下行》杂志
房产频道意见反馈留言 欢迎批评指正 联系电话:0535-6785667 责任编辑:高苗 尹伟华 刘雪平
网站简介 |  标识说明 |  广告服务 |  联系方式 |  法律声明
Copyright@ JiaoDong.net. All Rights Reserved
版权所有 胶东在线